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2018-01-12

連帯債務者とは?そのリスクと対処方法について
住宅ローンにおける連帯債務において、通常の住宅ローンと異なる特徴や発生の可能性があるリスクとその対処法についてご説明いたします。

 

連帯債務者とは?

連帯債務とは、同一の債務に対して各債務者が独立して全責任を負うものです(民法第432条)。

連帯債務者とは簡単に言ってしまうと、3000万円を連帯債務者としてAとBが借り入れた場合、金融機関はA、Bどちらに対しても3000万円全額の支払いを請求することができ、A、Bともに請求を受けた場合全額の支払に応じなければなりません。

 

仮に各自の負担が2分の1であった場合でAが全額返済した場合、A、B共に金融機関への借金の返済義務は消滅します。その上でAが肩代わりした2000万円部分の支払いをAからBに求償権の行使として返済を求めていく、というものです。例えると、貸付金という矢が1本存在して、矢の先端がA、Bの二股に分かれているというイメージで考えると分かり易いかも知れません。

 

共働きの夫婦が住宅ローンを借入れしようとする場合で、1人の収入だけでは希望金額の借入の審査に通過しにくい場合などに、連帯債務形態を採用する場合があり、連帯債務者として住宅ローンを借り入れた場合、住宅ローンに対して夫婦両方の名義での借入となり、支払責任を等しく負うことになります。

 

通常の借入ですと、主債務者、(連帯)保証人というように借金の借り手は1人ですが、この場合夫婦双方が債務者となり、支払の責任を負うことになるわけです。「連帯して(全額を等しく)」「債務者になる」ことから連帯債務での借入をする方を「連帯債務者」と呼びます。

 

 

1.連帯債務の特徴

連帯保証人

 

住宅ローンを組む際に、最も気になる点は言うまでも無く「いくらまで借入ができるのか」でしょう。希望する借入金額に到達せず、家が建てられないでは住宅ローンの意味がなくなってしまいます。また、税制上の優遇措置があるというポイントも見逃せないところです。そこで、本項目では、「借り入れ可能な金額」「住宅ローンの控除」を元に、連帯債務の特徴を解説いたします。

控除とは?

住宅への入居の年から10年間、所得税や住民税が減額される制度

1.1借入可能金額は原則収入合算になる

銀行への借り入れ可能な金額は、債務者の収入をベースに設定されると言っても過言ではありません。他の要素もありますが、収入がないのに貸付をしても返済不能に陥ってしまうため、収入に応じた貸付限度額を設けている金融機関が多いようです。連帯債務者を設ける場合、一つのローンに対し、夫婦それぞれが責任を担うため、夫婦の収入を合算(収入合算)させた金額を、審査の基準となる収入として金融機関に申告することが可能です(ただし、全額合算となるかは個々の金融機関の審査基準によります)。

 

共働きであった場合、収入合算により借入可能金額の査定が高まる可能性が高いということになります。仮に夫(妻)の一方の収入が不安定であったり、勤続年数が浅かったりと審査でマイナスと思われる要素がある場合には、この収入合算制度を活用して審査を少しでも通りやすくするという活用のされ方もあるようです。

1.2連帯保証やペアローンとの違い

住宅ローンの形態としては、「連帯保証人を付ける」ケースが多く見受けられます。連帯保証人と連帯債務者の違いは、連帯保証人は債務者ではないので、主債務者が支払を遅延しない限りは請求を受けることはありません。連帯保証人の場合、延滞が生じた場合には債務者と同等の責任を負うと考えるとイメージがわきやすいかと思います。連帯債務者の場合、債務者であるため延滞の有無によらずローン金額全額の支払責任を負っています。

 

最も、返済方法はほとんどが自動引落であるため、連帯債務者といっても自動引落の対象ではない側は連帯保証と実質的な違いはないという見方もできます。支払に遅延がなくとも金融機関の判断で請求先を変更することは可能ではありますが、実例があるかというとほとんどないというのが実情です。

 

ペアローンは、名前のとおり夫婦(親子)が別々に金融機関から住宅ローンを組む方法です。審査や手数料がローン契約分かかるというデメリットがありますが、借入可能金額が最も多くなる可能性が高いこと、団体信用生命保険(以下、「団信」)が債務者それぞれと締結されることになりますので、万一の備えというメリットもあります。団信の仕組みに関しては、2.4にてご説明いたします。

1.3税制上の違い(住宅ローン控除)

くどいようですが連帯債務者はあくまで法的には「債務者」であるため、それぞれの負担部分に応じて税制上の優遇措置を受けることができます。税制上の優遇措置に関しましては改正点も多く、難解であるため以下のURLをご覧いただいた上でご不明点は最寄りの税務署や税理士さんにご相談をされることをおすすめいたします。

参照URL

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

 

 

2.連帯債務者となることで発生する可能性のあるリスク

連帯保証のリスク

 

連帯債務者となることで発生しうるリスクは、主なものとして以下の4パターンを挙げることができます。

  • 返済の遅れが生じた場合
  • 離婚をした場合
  • 配偶者が自己破産した場合
  • 返済途中で夫婦の片方が死亡した場合

2.1支払遅延で全額一括請求

仮にローンの支払いの滞納が一定期間(基本は3ヶ月)継続すると、金融機関は融資契約締結時に保証会社を定めた場合保証会社に一括請求を行い、保証会社はローン残金の立替払いに応じます。これを法律用語で「代位弁済」と呼びます。代位弁済の後は保証会社が債権者となり、立替て支払った部分の返済を債務者に求めることになります。これを「求償権の行使」と呼びます。この場合、分割払いの猶予を認める「期限の利益」は既に喪失しているため、以前の返済計画とおり、とはならずに全額の一括請求を受けることになります。

 

連帯保証人の場合も同様の事態に陥るのですが、連帯債務者の場合保証人ではなく債務者であるため主債務者が支払再開の目途がある場合に一定の猶予が与えられる可能性がある連帯保証人の場合と異なり、「全額を」「一括で」支払い続けるまで請求を等しく受ける点は注意が必要といえるでしょう。また、支払遅延の場合以下のリスクが生じてきます。

 

  • ア)担保の附された住宅の競売
  • イ)返済完了までの損害遅延金の発生

ア)住宅の競売

全額一括返済の請求が行われて一定期間が経過すると、住宅が競売開始の申立を受け、最終的には強制換価されてしまいます。売却金額は、返済に充当された上で、売却後にローン残高が残る場合はなお残金の支払いをしなければいけません。そして多くの場合は、ローン残高が残ることになり、住宅を失ったが借金は残るというケースに陥ってしまいます。

 

解決方法

強制競売の前に少しでも高く住宅を処分しローン残高の減少を試みる「任意売却」、住宅を残すための「リースバック」、「住宅ローンの巻き戻し」が解決方法として考えられます。それぞれの概要はその項目にて後述します。

イ)損害遅延金の発生

全額一括返済は、元金のみ返済すればよいというわけではなく、遅れ日数分の遅延損害金(延滞した返済分への延滞利息分であり年利14.6%が最大で課される)が加算されます。既に支払いが正常とおり行えていないところに2%から3%ほどだった利息が急に5倍近くに膨れ上がってしまっては、大半の方が支払不能状態に陥ってしまいます。

このため、住宅ローンの遅れは家計に非常に大きな打撃を与えます。何はともあれ住宅ローンは返済しているが他の借入で首が回らないという方の場合、住宅が将来に亘って維持できるかを基準に手放すか否かを決めていく必要があると言えます。

 

2.2離婚をした場合でも債務者のまま

夫(妻)と離婚した場合、連帯債務はどうなるのでしょうか?

連帯債務からは逃れられない

たとえ自分が家を明け渡しても、連帯債務の支払責任を免れることはできません。そもそも、連帯債務契約は夫婦間の取り決めではなく、金融機関との間の契約であるため離婚の有無は連帯債務契約に影響を及ぼしません。離婚は夫婦間の契約ですが、例え離婚時に公正証書に連帯債務を解消する旨を記載しても、法律上の効果はありません。

 

債務者の変更を行う場合債権者(今回の場合住宅ローンを組んだ銀行か代位弁済を行った保証会社)の同意を要しますので、夫婦(債務者)の取り決めだけで債権者の同意なく連帯債務関係から切り離すことはできません。つまりは離婚後であれ、ローンの返済の義務は残り、万一元パートナーがローンを滞納した場合はパートナーの返済分の請求がくることになります。

この時も、連帯債務者であるため今住んでいないといった事情や離婚をしたという事実をもって請求を止めることはできません(もともと、連帯債務契約自体が債務者のどちらに請求しても構わないという契約のため)。

 

また、元パートナーが行方知れずになってしまった場合でも、金融機関は任意に行方の知れている債務者へ請求することができますので場合によっては延滞がなくとも夫婦のローン返済額を合算して金融機関が請求してくることもありえなくはありません。

対応方法:求償権の取得と行使

繰り返しますが、連帯債務は金融機関との間の契約であり、離婚の事実は金融機関の請求に影響を及ぼすことはありません。しかしながら、夫婦間でパートナーの返済の滞納に関する取り決めを定めておくことは可能です。パートナーが滞納した分の返済の義務は生じますが、自分が支払った金額に応じて一定の金額を他方の連帯債務者へ請求する権利(求償権)が発生します。これが、先に述べた求償権です。

連帯債務契約に基づき支払った部分に関しては法律上当然に、一定の金額をもう一方の連帯債務者に対して請求することが可能です。

 

とはいえ、離婚の際に円満離婚ならともかく、揉めてしまった末の離婚の場合、請求してもなかなか支払ってもらえないという可能性もありえます。このため離婚時の際に、公正文書に滞納した際の取り決めとして、求償権の旨を記載しておくとよろしいでしょう。求償権自体は公正証書がなくても発生しますが、強制執行(差押)をせざるを得ない状況を想定すると、公正証書に求償権の取り決めをされた方が安全だと言えるのかも知れません。

2.3パートナーが自己破産をしてしまうと?

パートナーが自己破産をした場合、財産を換金処分して残る借金に関しては、裁判所の決定により支払責任が免除されます。このため、もし自己破産後に住宅ローンの残高が残っていた場合、金融機関は破産した連帯債務者に対して支払いの請求はできなくなりますが、残る連帯債務者がローン残額の全部の返済を要求されてしまうことになります。

 

この場合、夫婦共々自己破産を選択しなければならない可能性が生じてくるため、住宅ローンの残額が残っていて、夫婦の一方が破産をしてももう一方の保有資産で残高清算の見込みがあるなどのケースを除き、事前に夫婦間でよく話し合う必要があると言えます。

なお、求償権の行使については破産する側が将来の債権者(求償権の取得予定者)を含めて裁判所に免責の申出を行っていた場合行使不能になってしまいます。この点も注意が必要と言えるでしょう。

2.4返済途中で夫婦の片方が死亡してしまった場合

連帯債務での借入は、ローン契約が2個あるように思えるのですが、実際は契約の個数は1個です。そうなると、多くの金融機関では団信へ夫婦のどちらかしか加入できないという取扱になります。仮に死亡した方の債務者が団信へ加入していれば良いのですが、加入していない方の債務者であった場合、「補償なし」ということになってしまいます。この場合、契約時に団信に加入しないとされた方の債務者は、生命保険など他の死亡の際の補填方法を考えておかなければなりません。

返済期間も長期間になるため、保険料負担も大きいですが、この備えは必要であると言えます。

連帯債務者から外れるために考えられる方法

結婚している間は別にして、離婚する際に住宅から出て行くのに連帯債務を抱えたままというのでは不安が残ると思います。また、元パートナーが破産してしまった場合求償権の行使もできず、残高をそのまま請求されるというリスクも考えられます。このような事態を回避するために、離婚時に連帯債務者から外れる方法としては、「住宅ローンの借り換え」か「連帯債務者の変更」といった方法が考えられます。ただしいずれも容易ではありません。

 

その1:住宅ローンの借り換え

まず、他の金融機関からの融資を受けて、連帯債務契約を締結した金融機関のローンを完済してしまい、他の金融機関へローンを切り替えるという方法が考えられます。前の金融機関との契約は残高完済により解消されるため、新たな金融機関とまた連帯債務契約を締結しない限りはこの方法で連帯債務者の立場から外れることは可能です。この方法の難しい点は審査に通過することが難しい点です。

 

通常、連帯債務者のいる形態でローンを組んだ場合収入合算の関係上承認される金額が大きくなる傾向にあります。借入後数年で切り替えを考えたとしても、収入合算をせずに連帯債務契約締結時と同じ金額のローンの審査に単独で通過することは、非常に困難だと思われます。借り換え審査が通過するためには、住宅ローンの残高を繰り上げ返済などで減らす、または新規借り入れ先へのローン頭金を増やすことが考えられます。

 

前者は、当分の間連帯債務のまま返済を継続させてローン残高を減らすか、親族から金策をするなどの方法が考えられます。後者は、頭金を用意した方が審査に通りやすい場合もありえますので、まとまったお金の用意ができた場合には、連帯債務ローンの残高を減らすために利用するか、新規借り換えローンの頭金に利用するかは十分に考えておきたいところです。

また、借り換えが承認されない場合、依然として連帯債務関係は継続しますので、先に述べた求償権の定めはしておく方がよろしいでしょう。

 

その2:連帯債務者の変更

次に考えられるのは、夫(妻)の親族などに、連帯債務者の立場を代わってもらうことで、連帯債務者の変更を行い連帯債務関係から離脱する方法です。連帯債務者の変更を認めるかは、貸し手の金融機関の判断に委ねられます。当然、新たに連帯債務者となる人の資金力や信用力が十分でなければ金融機関は債務者の変更に応じないことがほとんどです。

 

代わってもらう連帯債務者候補を見つけるのにも一苦労、金融機関が債務者の変更の同意をするかも含めると二重苦になりますが、借り換えが難しく、連帯債務関係から早期に離脱をしたいという場合、粘り強く交渉していくしかありません。一度の審査で通るとは限らないため、諦めず時間を空けながら再度の申し込みをすることと、また他の金融機関で審査が通ることもありますので、めげずに何度も挑戦してみることをオススメします。これは住宅ローンの切り替えも場合も同様です。

 

ただし、信用情報には「問い合わせ状況(申込状況)」が原則6ヶ月間記録されますので、再度申し込む場合6ヶ月以上経過して問い合わせ状況が白紙になっていることが望ましいでしょう。

 

 

3.支払が困難となった場合どう対処すればよいのか?

債務に悩んでいる人

 

出産や育児などの事情で仕事を辞めざるを得ない状況になった場合や、失業、疾病などの事情で家計の収入が減少してしまうことは、長い返済期間の間に十分起こりうることです。こうした場合には、支払に遅延が出る前に早期に手をうつことが重要です。以下のような対処方法がありますので条件や状況に応じて選択されるとよろしいかと思います。

3.1リスケジュール(返済計画の再設定)

元々リスケジュールとは、資金繰りが悪化した会社が銀行に対して返済金額の軽減や返済期間の延長(再スケジュールの設定)を求め交渉を行うことを指していましたが、個人でもリスケジュールの交渉を行うこと自体は可能です。リスケジュールでは、以下の2つを求めていくことになります。

  • ア)返済金額の軽減
  • イ)返済期間の延長

ア)返済金額の軽減

期限を定めてその期間の返済金額を軽減してもらい、期限経過後に軽減分をまとめて返済するというプランです。本人の病気や事故による収入減少や、家族の病気や怪我など、一定期間で収支の改善が見込まれる場合には、非常措置としてこの方法を提案することが考えられます。

最も、リスケジュール期間中に減額した返済分は、利用期間の終了後に支払う必要があり、更にその間に利息も同時に凍結しない限り上乗せして支払う必要があります。そのため住宅ローンの返済全期間で考えると総返済額は増加してしまいます。

イ)返済期間の延長

収入減少が短期的なものではなく、長期にわたると予測される場合、返済金額の軽減では解決に至らない場合もあります。この場合は、返済期間そのものを見直し、返済期間の延長を申請する方法が考えられます。返済期間を延長するということは、月々の返済額の軽減と同義ですので、返済の負担も軽減されると言えます。ただし返済期間が長くなった分、結果として利息分の総額は高くなり、同時に総返済額も増加します。

 

また借り入れ先(銀行)との交渉に寄るところが大きいので、借り入れ先(銀行)がリスケジュールに応じる保証はありません。リスケジュールは、略して「リスケ」とも呼ばれています。なお、これらリスケ交渉に応じてもらえるのは、原則として返済が正常とおり行われているということが大前提で必要です。

 

既に相当期間遅れが生じている場合は、以下のような住宅ローンの巻き戻し」で住宅の維持を図るか、リースバックで借り直しをするか、任意売却でその住宅を諦めるかといったシビアな選択を迫られることになります。

3.2住宅ローンの「巻き戻し」

住宅ローンの滞納が続くと、借り入れ先(銀行)から保証会社へ代位弁済によって債権が移ります。住宅ローンの巻き戻しとは、債権を銀行に戻すための制度で、保証会社が代位弁済して一括請求をしていたものを、もとの金融機関への月々返済形態へと文字とおり巻き戻してしまうことも可能となる手続きです。ただしこの手続きは、個人再生の申立の中で行われるため、個人再生を利用することが前提で、かつ保証会社の代位弁済から6ヶ月以内の個人再生の申し立てしなければこの制度は利用できません。
この住宅ローンの巻き戻しは、個人再生手続の中で行われるもので、上記のように期間制限もあるためこの制度を利用したいと考える方は専門家に手続の依頼を行うことをおすすめいたします。

3.3選択肢としての「任意売却」

任意売却とは、住宅の処分はやむを得ないが、二束三文で処分されてしまう前に、少しでも高い金額で住宅を売却したい場合に用いられる方法です。また裁判所は介さず、個人の意思(任意)で行うため、強制力はなく、債権者(銀行)の同意が必要です。金融機関によっては任意売却を回収資金が増加することから認める場合と、難色を示す場合が考えられます。いずれの場合もタフな交渉が必要となるため、不動産コンサルタントなど専門家を介して交渉するケースが多いようです。

 

高値で住宅を売却するには、買い手に対しても売値の交渉が必要なため、実績のある専門家へ依頼しなければ個人での手続実行は困難でしょう。この手続きは、住宅を手放すことになりますが、住宅ローンの借金を大幅に減額することも可能な手続きでもありますので、巻き戻し期間が過ぎてしまい、リースバックする気もないという場合は、任意売却で少しでも住宅の処分価格を向上させることは有益だと思います。

3.4リースバック制度の活用

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には住宅を競売されてしまうのは既に述べたとおりです。リースバックとは住宅を手放したくない人が、親族や第三者(不動産投資家)などに住宅を購入してもらい、その住宅を改めて借りることで貸家として家賃を払い続けることで同じ住宅に住み続ける方法です。

 

傾向として、第三者が相手方の場合、不動産の売却金額を安く設定すると、家賃も安くなるようです。一見家賃が安い方が良いとも思われるのですが、売却金額が安くなるほどに住宅ローンへの返済充当額は減り、ローンの残高は高くなるため、家賃と売却金額は双方を比較して考えることが必要です。また、そもそもリースバック制度は、オーバーローン状態では利用できません。

 

例えば、抵当権の債権残高が2000万円あり、住宅売却額が1500万円の場合はそもそも抵当権が解除できないためリースバックを利用できないことになります。この場合は、個人再生手続を利用し住宅を維持するか、住宅を処分し任意売却で少しでも残債を減らす試みをすることも視野に入れなければなりません。

 

 

4.まとめ

住宅ローンを組む上で連帯債務契約を締結することは、借入可能額を増やすという観点や、税制上の優遇措置を受けるという点では効果的であると言えるのかも知れません。しかし上記のようなリスクも伴うため、住宅ローンを組む際には慎重に契約形態を検討することが重要です。この記事が、住宅ローンをこれから組もうとお考えの方や、既に連帯債務者となっている方のお役に立てれば幸いです。

 

 

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